Congé donné par le bailleur : vente, reprise, motif légitime — préavis et lettre type
Comment un propriétaire donne congé à son locataire : trois motifs limitatifs (reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux), préavis de 6 mois (3 mois en meublé), formes imposées (recommandé AR, commissaire de justice, remise en main propre), locataires protégés, droit de préemption du locataire. Modèle de lettre conforme à l'article 15 de la loi de 1989.
Réponse rapide
Un bailleur ne « résilie » pas un bail d'habitation : il donne congé pour l'échéance, avec un préavis de 6 mois (logement vide ; 3 mois en meublé) et pour l'un des trois motifs de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : reprise pour habiter (lui-même ou un proche désigné), vente (le congé vaut alors offre au locataire, prioritaire pendant 2 mois), ou motif légitime et sérieux. La forme est imposée — recommandé AR, commissaire de justice ou remise en main propre contre émargement — et le préavis court à la réception. Congé incomplet, tardif ou frauduleux : nul, et le bail se poursuit.
| Pour qui | Bailleur souhaitant récupérer ou vendre un logement loué |
| Fondement légal | Art. 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 |
| Échéance | Uniquement pour la fin du bail (3/6 ans vide, 1 an meublé) |
| Préavis | 6 mois avant l'échéance (vide) ; 3 mois (meublé) |
| Motifs | Reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux |
| Forme | LRAR, signification par commissaire de justice, ou remise contre émargement |
| Erreurs fréquentes | Préavis trop court, motif absent, oublier les locataires protégés |
1. Trois motifs, pas un de plus
- Reprise pour habiter : par le bailleur ou un proche limitativement listé (conjoint, partenaire, concubin depuis un an, ascendants, descendants et ceux du conjoint). Le congé indique nom, adresse du bénéficiaire et le caractère réel et sérieux de la reprise — un logement effectivement occupé ensuite, sous peine d'amende.
- Vente : en logement vide, le congé vaut offre de vente au locataire (prix et conditions obligatoires) ; il a 2 mois pour préempter. En meublé, simple congé pour vendre, sans priorité légale.
- Motif légitime et sérieux : impayés répétés, troubles de voisinage, sous-location interdite… — apprécié par le juge en cas de contestation.
2. Le calendrier, cause première de nullité
- Le congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail vide (3 mois en meublé) : c'est la réception qui compte, pas l'envoi.
- Une LRAR non réclamée est sans effet — pour un enjeu de cette importance, la signification par commissaire de justice sécurise la date.
- Congé tardif = bail reconduit pour 3 ans (ou 1 an en meublé) : anticipez large.
- Achat d'un logement occupé : des délais spécifiques reportent le premier congé possible (reprise ou vente) — vérifiez la date d'acquisition.
3. Locataires protégés
Locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes (plafonds réglementaires) : congé valable seulement avec une offre de relogement correspondant à ses besoins et possibilités, dans un périmètre proche. Exception : bailleur lui-même âgé de plus de 65 ans ou aux ressources modestes. La protection s'apprécie à l'échéance du bail.
4. Modèle de congé (structure conforme)
Objet : Congé pour [reprise / vente / motif légitime et sérieux] — bail du [date], logement situé [adresse]
Madame, Monsieur,
En ma qualité de bailleur, je vous notifie congé pour l'échéance du bail, le [date], en application de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
[Reprise] Ce congé est motivé par la reprise du logement au bénéfice de [nom, adresse], [lien de parenté], qui entend en faire sa résidence principale en raison de [justification].
[Vente] Ce congé est motivé par la vente du logement au prix de [montant] €, aux conditions suivantes : [conditions]. Il vaut offre de vente à votre profit, valable deux mois à compter de sa réception, conformément au II de l'article 15.
[Motif légitime] Ce congé est motivé par [exposé précis des faits].
Le préavis expire à l'échéance précitée ; vous êtes redevable du loyer et des charges jusqu'à la remise des clés. Vous trouverez jointe la notice d'information prévue par la loi.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
[Date — Signature du bailleur]
Le congé se joue sur la preuve de réception : MaisonMail peut imprimer et expédier votre lettre via un service recommandé disponible. Le marché d'origine, les délais, le suivi et l'avis de réception sont confirmés avant le paiement. Voir aussi : préavis du locataire : donner congé à son propriétaire.
5. Après le congé
- Le locataire peut partir à tout moment pendant le préavis, en ne payant que la durée occupée.
- En cas de préemption (vente), la vente au locataire suit les délais légaux (2 mois, 4 mois si prêt).
- Contestation : le locataire peut saisir le juge ; un congé jugé frauduleux expose à amende (jusqu'à 6 000 € pour un bailleur personne physique) et dommages-intérêts.
- À l'échéance, état des lieux de sortie et restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux.
6. Erreurs fréquentes
- Compter le préavis depuis l'envoi et non la réception.
- Omettre les mentions obligatoires (bénéficiaire de la reprise, prix de vente, notice d'information) : nullité.
- Ignorer la protection du locataire âgé et modeste.
- Donner congé en cours de bail ou pour un motif hors liste.
- Reprise fictive ou vente jamais réalisée : amende pénale et indemnisation du locataire.
En résumé : le congé du bailleur n'existe que pour l'échéance, avec 6 mois de préavis (3 en meublé), trois motifs limitatifs et un formalisme strict — mentions complètes, notice jointe, preuve de réception. Anticipez le calendrier, vérifiez la protection du locataire, et sécurisez la remise par recommandé AR ou commissaire de justice : la sanction d'un congé mal fait, c'est trois ans de bail supplémentaires.
Sources officielles
Références utilisées et liens vers les textes en vigueur.
- Préavis et formalités du congé donné par le bailleur (F929)Service-Public.fr
- Donner congé à son propriétaire (F1168)Service-Public.fr
Informations à jour à la date de dernière vérification. Ce guide est informatif et ne constitue pas un avis juridique : pour une situation complexe, consultez un professionnel du droit.
Questions fréquentes
Puis-je donner congé à mon locataire à tout moment ?
Non. Le congé du bailleur ne peut prendre effet qu'à l'échéance du bail, avec un préavis d'au moins 6 mois pour un logement vide (3 mois en meublé), et uniquement pour trois motifs : reprise pour y habiter, vente du logement, ou motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles).
Que doit contenir un congé pour vente ?
Le prix et les conditions de la vente : le congé vaut offre de vente au locataire, qui dispose de 2 mois pour l'accepter (droit de préemption en logement vide). À défaut de mentions, le congé est nul. La notice d'information légale doit être jointe.
Mon locataire est âgé et modeste : puis-je quand même donner congé ?
Si le locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures aux plafonds, le congé n'est valable que si vous lui proposez un relogement adapté — sauf si vous avez vous-même plus de 65 ans ou des ressources modestes.
Le locataire n'a pas retiré la lettre recommandée, le congé est-il valable ?
Non : le préavis court à compter de la réception effective. Une LRAR non réclamée ne produit pas d'effet. En cas de doute sur la remise, faites signifier le congé par commissaire de justice — la signification vaut réception.
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