Loyer impayé : relance, mise en demeure et recours du bailleur (lettre type)

Réponse rapide

Un loyer impayé se traite vite et par écrit : relance amiable dès le premier retard, puis mise en demeure en recommandé AR (elle fait courir les intérêts — art. 1344 du Code civil), copie au garant s'il existe, déclaration à votre assurance loyers impayés ou à la CAF si le locataire est allocataire. Sans régularisation, le commandement de payer délivré par commissaire de justice active la clause résolutoire (délai de 6 semaines), avant le juge des contentieux de la protection. Vous avez 3 ans pour réclamer la dette — mais chaque mois compte. Aucune pénalité de retard ne peut être facturée au locataire.

1. Réagir dès le premier retard

• J+5 à J+10 : relance téléphonique doublée d'un courrier simple — beaucoup d'impayés sont des accidents ponctuels (changement de RIB, virement raté).
• Proposez un échéancier écrit si la difficulté est passagère : un accord signé vaut mieux qu'un contentieux.
• Numéro utile : « SOS loyers impayés » (0805 16 00 75) conseille gratuitement bailleurs et locataires.

L'impayé partiel se traite comme un impayé total : ne laissez pas s'installer un « petit solde » permanent.

2. La mise en demeure, pivot du dossier

Envoyée en recommandé AR, elle :

• fixe la date de la demande et fait courir les intérêts légaux (art. 1344 du Code civil) ;
• établit votre diligence pour l'assurance, la CAF et le juge ;
• se double d'une copie au garant, lui-même mis en demeure.

Mentionnez le détail de la dette (mois, montants, charges), le délai de régularisation (8 à 15 jours) et l'étape suivante en l'absence de paiement.

3. Modèle de mise en demeure pour loyers impayés

Objet : Mise en demeure — loyers impayés, logement situé [adresse]

Madame, Monsieur,

Malgré ma relance du [date], les loyers et charges suivants demeurent impayés : [détail — mois, montants], soit une dette totale de [montant] € au [date].

Conformément à l'article 1344 du Code civil, je vous mets en demeure de régler cette somme sous [8/15] jours à compter de la réception de la présente. Les intérêts au taux légal courent à compter de ce jour.

À défaut de paiement ou d'accord sur un échéancier dans ce délai, je saisirai votre caution, déclarerai l'impayé aux organismes concernés et ferai délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, avec toutes conséquences de droit (résiliation, expulsion, recouvrement).

Je reste disponible pour convenir d'une solution amiable.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Date — Signature]

Pour une mise en demeure datée et opposable, MaisonMail peut imprimer et expédier votre lettre via un service recommandé disponible. Le marché d'origine, les délais, le suivi et l'avis de réception sont confirmés avant le paiement. Voir aussi : rédiger une mise en demeure.

4. Garant, assurance, CAF : activez tous les leviers

• Caution : mise en demeure en recommandé AR au garant, qui doit payer à la place du locataire ; pour Visale, déclaration en ligne dans les délais du dispositif.
• Assurance loyers impayés (GLI) : déclarez le sinistre dans le délai du contrat (souvent 2 à 3 mois de loyers impayés maximum) — une déclaration tardive peut réduire l'indemnisation.
• CAF / MSA : si le locataire perçoit une aide au logement, le signalement de l'impayé est obligatoire ; l'aide peut être maintenue et versée directement au bailleur pendant l'apurement.

5. La procédure : commandement de payer puis juge

1. Commandement de payer par commissaire de justice, visant la clause résolutoire : le locataire a 6 semaines pour payer.
2. À défaut, assignation devant le juge des contentieux de la protection : constat de la résiliation, expulsion, condamnation au paiement ; le juge peut accorder des délais au locataire de bonne foi.
3. Pour la seule dette (locataire parti), l'injonction de payer est une voie rapide et peu coûteuse.
4. Le dépôt de garantie s'impute en fin de bail — pas en cours de location.

6. Erreurs fréquentes

• Attendre trois mois avant la première lettre : la dette devient irrécouvrable.
• Facturer des pénalités ou frais de relance : interdits.
• Négliger le garant ou le délai de déclaration de l'assurance.
• Se faire justice soi-même (changer les serrures, couper l'eau) : c'est un délit.
• Rester à l'oral : sans mise en demeure, ni intérêts, ni preuve de diligence.

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En résumé : relancez immédiatement, mettez en demeure en recommandé AR avec copie au garant, déclarez à l'assurance ou à la CAF, puis passez au commandement de payer (6 semaines) et au juge si nécessaire. Trois ans pour agir, aucune pénalité possible — et surtout, un dossier écrit à chaque étape.