Exiger des travaux du propriétaire : obligations du bailleur, mise en demeure et lettre type

Réponse rapide

Le bailleur doit délivrer un logement décent et l'entretenir en état de servir : tous les travaux autres que l'entretien courant lui incombent (art. 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; décret décence n° 2002-120). Chauffage hors service, infiltrations, électricité dangereuse, fenêtres hors d'usage : signalez par écrit, puis envoyez une mise en demeure en recommandé AR avec délai d'exécution. Sans réaction, commission départementale de conciliation (gratuite) puis juge, qui peut ordonner les travaux sous astreinte et réduire le loyer. Surtout : ne cessez jamais de payer le loyer de vous-même.

1. Qui paie quoi : la ligne de partage

Au bailleur :

• Gros œuvre et clos-couvert : toiture, murs, infiltrations, étanchéité.
• Équipements vétustes : chaudière, ballon d'eau chaude, radiateurs, canalisations.
• Mise aux normes : électricité ou gaz dangereux, ventilation.
• Décence : absence de nuisibles, chauffage suffisant, eau chaude, ouvertures en état.

Au locataire (décret n° 87-712) : entretien courant et menues réparations — joints, remplacement d'ampoules, entretien annuel de la chaudière (si le contrat le prévoit), débouchage simple, jardinage.

La vétusté (usure normale) reste à la charge du bailleur : un équipement en fin de vie n'est pas une « réparation locative ».

2. Constituer le dossier avant d'écrire

• Photos et vidéos datées des désordres.
• Échanges antérieurs (SMS, emails) montrant que le bailleur est informé.
• Diagnostics et états des lieux mentionnant l'équipement.
• Le cas échéant, attestation d'un professionnel (chauffagiste, plombier) chiffrant la remise en état.

3. Modèle de mise en demeure de faire les travaux

Objet : Mise en demeure d'exécuter les travaux — logement situé [adresse]

Madame, Monsieur,

Locataire du logement cité en objet, je vous ai signalé le [date] les désordres suivants : [description — ex. panne de la chaudière, infiltrations dans la chambre, installation électrique défectueuse]. À ce jour, aucune intervention n'a eu lieu.

En application de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ces réparations, qui ne relèvent pas de l'entretien courant, vous incombent, de même que la délivrance d'un logement décent au sens du décret n° 2002-120.

Je vous mets en conséquence en demeure de faire exécuter les travaux nécessaires dans un délai de [15/30] jours à compter de la réception de la présente. À défaut, je saisirai la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection, qui pourra ordonner les travaux sous astreinte, réduire le loyer et m'indemniser du préjudice subi.

Vous trouverez ci-joint photographies et pièces établissant les désordres.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Date — Signature]

Pour dater officiellement votre demande, MaisonMail peut imprimer et expédier votre mise en demeure via un service recommandé disponible. Le marché d'origine, les délais, le suivi et l'avis de réception sont confirmés avant le paiement. Voir aussi : rédiger une mise en demeure.

4. Pourquoi le recommandé AR compte

• Il prouve que le bailleur sait : point de départ de sa responsabilité et des intérêts d'un éventuel préjudice.
• Le délai d'exécution que vous fixez court à compter de la réception.
• Devant le juge, la mise en demeure restée sans effet établit la carence du bailleur.

5. Si le bailleur ne fait rien

1. Commission départementale de conciliation ou conciliateur de justice : gratuit, courrier simple, souvent efficace.
2. Juge des contentieux de la protection : travaux sous astreinte (somme due par jour de retard), réduction de loyer pendant la durée des désordres, dommages-intérêts.
3. Santé ou sécurité menacée : signalement au service d'hygiène de la mairie ou à l'ARS — un arrêté d'insalubrité suspend le loyer de plein droit.
4. CAF : en logement non décent, elle peut consigner l'allocation logement jusqu'à la mise en conformité.

Pendant tout le processus, payez le loyer : seule une décision de justice ou un arrêté peut vous en dispenser.

6. Erreurs fréquentes

• Suspendre le loyer de votre propre chef : motif de résiliation du bail contre vous.
• Tout traiter par téléphone : aucune preuve de l'information du bailleur.
• Faire réaliser les travaux sans accord ni jugement, en espérant un remboursement.
• Confondre entretien courant et vétusté et payer ce qui incombe au bailleur.
• Attendre des mois sans documenter : le préjudice indemnisable commence à la mise en demeure.

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En résumé : les travaux au-delà de l'entretien courant incombent au bailleur (art. 6, loi de 1989). Documentez les désordres, signalez, puis mettez en demeure en recommandé AR avec délai. Sans réaction : conciliation gratuite, puis juge — travaux sous astreinte, loyer réduit, préjudice indemnisé. Et continuez de payer votre loyer jusqu'à décision contraire.