Vermieterkündigung in Frankreich: Verkauf, Eigenbedarf, legitimer Grund — Fristen und Musterbrief
So kündigt ein französischer Vermieter dem Mieter: drei abschließende Gründe (Eigenbedarf, Verkauf, legitimer und ernsthafter Grund), 6 Monate Frist (3 bei möbliert), vorgeschriebene Formen (Einschreiben mit Rückschein, Gerichtsvollzieher, persönliche Übergabe), geschützte Mieter, Vorkaufsrecht des Mieters. Musterbrief nach Art. 15 des Gesetzes von 1989.
Schnellantwort
Ein französischer Vermieter „kündigt" den Wohnraummietvertrag nicht frei: Er kündigt zum Vertragsende, mit 6 Monaten Frist (unmöbliert; 3 Monate möbliert) und aus einem der drei Gründe des Art. 15 des Gesetzes vom 6. Juli 1989: Eigenbedarf (für sich oder einen benannten Angehörigen), Verkauf (die Kündigung gilt dann als Angebot an den Mieter, der 2 Monate Vorrang hat) oder ein legitimer und ernsthafter Grund. Die Form ist vorgeschrieben — Einschreiben mit Rückschein, Gerichtsvollzieher oder persönliche Übergabe gegen Unterschrift — und die Frist läuft ab Zugang. Eine unvollständige, verspätete oder vorgeschobene Kündigung ist nichtig, der Vertrag läuft weiter.
| Für wen | Vermieter, die eine vermietete Wohnung zurückerhalten oder verkaufen wollen |
| Rechtsgrundlage | Art. 15 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 |
| Zeitpunkt | Nur zum Vertragsende (3/6 Jahre unmöbliert, 1 Jahr möbliert) |
| Frist | 6 Monate vor Ablauf (unmöbliert); 3 Monate (möbliert) |
| Gründe | Eigenbedarf, Verkauf, legitimer und ernsthafter Grund |
| Form | Einschreiben, Gerichtsvollzieherzustellung oder Übergabe gegen Unterschrift |
| Häufige Fehler | Zu kurze Frist, fehlender Grund, geschützte Mieter übersehen |
1. Drei Gründe, keinen mehr
- Eigenbedarf: für den Vermieter oder einen abschließend gelisteten Angehörigen (Ehegatte, Partner, Lebensgefährte seit einem Jahr, Verwandte in auf- und absteigender Linie, auch des Ehegatten). Die Kündigung nennt Name und Adresse des Begünstigten und den echten, ernsthaften Charakter des Bedarfs — die Wohnung muss danach tatsächlich bewohnt werden, sonst droht Bußgeld.
- Verkauf: Bei unmöblierter Vermietung gilt die Kündigung als Verkaufsangebot an den Mieter (Preis und Bedingungen Pflicht); er hat 2 Monate für sein Vorkaufsrecht. Bei möblierter Vermietung einfache Kündigung zum Verkauf, ohne gesetzlichen Vorrang.
- Legitimer und ernsthafter Grund: wiederholte Rückstände, Nachbarschaftsstörungen, verbotene Untervermietung … — im Streitfall vom Gericht gewürdigt.
2. Der Kalender — häufigste Nichtigkeitsursache
- Die Kündigung muss dem Mieter mindestens 6 Monate vor Ablauf zugehen (3 Monate möbliert): Es zählt der Zugang, nicht der Versand.
- Ein nicht abgeholtes Einschreiben bleibt wirkungslos — bei diesem Einsatz sichert die Gerichtsvollzieherzustellung das Datum.
- Verspätete Kündigung = Vertrag verlängert um 3 Jahre (bzw. 1 Jahr möbliert): großzügig planen.
- Kauf einer vermieteten Wohnung: Sonderfristen verschieben die erste mögliche Kündigung (Eigenbedarf oder Verkauf) — Kaufdatum prüfen.
3. Geschützte Mieter
Mieter über 65 mit bescheidenen Einkünften (Grenzwerte per Verordnung): Kündigung nur wirksam mit einem Ersatzwohnungsangebot, das Bedürfnissen und Möglichkeiten entspricht, in der Nähe. Ausnahme: Der Vermieter ist selbst über 65 oder einkommensschwach. Maßgeblich ist die Lage bei Vertragsende.
4. Musterbrief (konforme Struktur)
Betreff: Kündigung wegen [Eigenbedarf / Verkauf / legitimem und ernsthaftem Grund] — Mietvertrag vom [Datum], Wohnung in [Adresse]
Sehr geehrte Damen und Herren,
als Vermieter kündige ich hiermit zum Vertragsende am [Datum], gestützt auf Art. 15 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989.
[Eigenbedarf] Grund ist der Eigenbedarf zugunsten von [Name, Adresse], [Verwandtschaftsverhältnis], der/die die Wohnung wegen [Begründung] als Hauptwohnsitz nutzen wird.
[Verkauf] Grund ist der Verkauf der Wohnung zum Preis von [Betrag] € zu folgenden Bedingungen: [Bedingungen]. Diese Kündigung gilt als Verkaufsangebot zu Ihren Gunsten, gültig zwei Monate ab Zugang, gemäß II des Art. 15.
[Legitimer Grund] Grund ist [präzise Darstellung der Tatsachen].
Die Frist endet zum genannten Termin; Miete und Nebenkosten sind bis zur Schlüsselübergabe geschuldet. Das gesetzlich vorgesehene Informationsblatt liegt bei.
Mit freundlichen Grüßen
[Datum — Unterschrift des Vermieters]
Die Kündigung steht und fällt mit dem Zugangsnachweis: MaisonMail kann Ihren Brief drucken und über einen verfügbaren Einschreibedienst verschicken. Ursprungsmarkt, Laufzeiten, Sendungsverfolgung und Rückschein werden vor der Zahlung bestätigt. Siehe auch: Kündigung des Mieters an den Vermieter.
5. Nach der Kündigung
- Der Mieter darf während der Frist jederzeit ausziehen und zahlt nur für die bewohnte Zeit.
- Übt er das Vorkaufsrecht aus (Verkauf), folgt der Verkauf den gesetzlichen Fristen (2 Monate, 4 mit Darlehen).
- Anfechtung: Der Mieter kann klagen; eine als vorgeschoben erkannte Kündigung kostet Bußgeld (bis 6 000 € für Privatpersonen) und Schadensersatz.
- Zum Ablauf: Auszugsprotokoll und fristgerechte Rückzahlung der Kaution.
6. Häufige Fehler
- Die Frist ab Versand statt ab Zugang rechnen.
- Pflichtangaben weglassen (Eigenbedarfsbegünstigter, Verkaufspreis, Informationsblatt): Nichtigkeit.
- Den Schutz älterer, einkommensschwacher Mieter ignorieren.
- Mitten in der Laufzeit kündigen oder aus einem nicht gelisteten Grund.
- Scheineigenbedarf oder nie realisierter Verkauf: Bußgeld und Entschädigung des Mieters.
Kurz gesagt: Die Vermieterkündigung gibt es nur zum Vertragsende, mit 6 Monaten Frist (3 möbliert), drei abschließenden Gründen und strengem Formzwang — vollständige Angaben, Informationsblatt, Zugangsnachweis. Planen Sie den Kalender, prüfen Sie den Mieterschutz und sichern Sie die Zustellung per Einschreiben oder Gerichtsvollzieher: Der Preis einer missglückten Kündigung sind drei weitere Vertragsjahre.
Offizielle Quellen
Verwendete Referenzen und Links zu den aktuell geltenden Regeln.
- Préavis et formalités du congé donné par le bailleur (F929)Service-Public.fr
- Donner congé à son propriétaire (F1168)Service-Public.fr
Informationen auf dem Stand des letzten Prüfdatums. Dieser Ratgeber dient nur zur Information und stellt keine Rechtsberatung dar - bei komplexen Situationen konsultiere bitte einen qualifizierten Fachmann.
Häufige Fragen
Kann ich meinem Mieter jederzeit kündigen?
Nein. Die Vermieterkündigung wirkt nur zum Ende des Mietvertrags, mit mindestens 6 Monaten Frist bei einer unmöblierten Wohnung (3 Monate möbliert), und nur aus drei Gründen: Eigenbedarf, Verkauf der Wohnung oder ein legitimer und ernsthafter Grund (wiederholte Rückstände, Störungen).
Was muss eine Kündigung wegen Verkaufs enthalten?
Preis und Bedingungen des Verkaufs: Die Kündigung gilt als Angebot an den Mieter, der 2 Monate zur Annahme hat (Vorkaufsrecht bei unmöblierter Vermietung). Fehlen die Angaben, ist die Kündigung nichtig. Das gesetzliche Informationsblatt ist beizufügen.
Mein Mieter ist alt und einkommensschwach — darf ich trotzdem kündigen?
Ist der Mieter über 65 mit Einkünften unter den Grenzwerten, ist die Kündigung nur mit einem passenden Ersatzwohnungsangebot in der Nähe wirksam — es sei denn, Sie sind selbst über 65 oder einkommensschwach.
Der Mieter hat das Einschreiben nie abgeholt — gilt die Kündigung?
Nein: Die Frist läuft ab tatsächlichem Zugang. Ein nicht abgeholtes Einschreiben bleibt wirkungslos. Im Zweifel lassen Sie die Kündigung durch den Gerichtsvollzieher zustellen — die Zustellung gilt als Zugang.
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