Preaviso del propietario al inquilino en Francia: venta, recuperación, motivo legítimo — plazos y carta modelo
Cómo un propietario francés da preaviso a su inquilino: tres motivos taxativos (recuperación para vivir, venta, motivo legítimo y serio), preaviso de 6 meses (3 en amueblado), formas impuestas (certificado con acuse de recibo, comisario de justicia, entrega en mano), inquilinos protegidos, derecho de adquisición preferente. Carta modelo conforme al artículo 15 de la ley de 1989.
Respuesta rápida
Un propietario francés no «resuelve» un contrato de vivienda: da preaviso para el vencimiento, con 6 meses de antelación (vivienda vacía; 3 meses amueblada) y por uno de los tres motivos del artículo 15 de la ley de 6 de julio de 1989: recuperación para vivir (él mismo o un allegado designado), venta (el preaviso vale entonces oferta al inquilino, prioritario durante 2 meses) o motivo legítimo y serio. La forma es impuesta — certificado con acuse de recibo, comisario de justicia o entrega en mano con firma — y el plazo corre desde la recepción. Preaviso incompleto, tardío o fraudulento: nulo, y el contrato continúa.
| Para quién | Propietarios que quieren recuperar o vender una vivienda alquilada |
| Base legal | Art. 15 de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989 |
| Momento | Solo para el vencimiento del contrato (3/6 años vacía, 1 año amueblada) |
| Preaviso | 6 meses antes del término (vacía); 3 meses (amueblada) |
| Motivos | Recuperación para vivir, venta, motivo legítimo y serio |
| Forma | Certificado con acuse, notificación por comisario, o entrega con firma |
| Errores frecuentes | Plazo corto, motivo ausente, olvidar a los inquilinos protegidos |
1. Tres motivos, ni uno más
- Recuperación para vivir: por el propietario o un allegado de lista cerrada (cónyuge, pareja, conviviente desde hace un año, ascendientes, descendientes y los del cónyuge). El preaviso indica nombre y dirección del beneficiario y el carácter real y serio de la recuperación — la vivienda debe ocuparse efectivamente después, bajo pena de multa.
- Venta: en vivienda vacía, el preaviso vale oferta de venta al inquilino (precio y condiciones obligatorios); tiene 2 meses para ejercer la preferencia. En amueblada, simple preaviso para vender, sin prioridad legal.
- Motivo legítimo y serio: impagos repetidos, molestias vecinales, subarriendo prohibido… — apreciado por el juez en caso de impugnación.
2. El calendario, primera causa de nulidad
- El preaviso debe llegar al inquilino al menos 6 meses antes del término del contrato de vivienda vacía (3 meses amueblada): cuenta la recepción, no el envío.
- Una carta certificada no reclamada carece de efecto — con tanto en juego, la notificación por comisario de justicia asegura la fecha.
- Preaviso tardío = contrato renovado por 3 años (o 1 año amueblada): anticípese con margen.
- Compra de una vivienda ocupada: plazos específicos aplazan el primer preaviso posible (recuperación o venta) — compruebe la fecha de adquisición.
3. Inquilinos protegidos
Inquilino mayor de 65 años con recursos modestos (topes reglamentarios): preaviso válido solo con una oferta de realojo adecuada a sus necesidades y posibilidades, en un perímetro cercano. Excepción: propietario también mayor de 65 años o de recursos modestos. La protección se aprecia al vencimiento del contrato.
4. Modelo de preaviso (estructura conforme)
Asunto: Preaviso por [recuperación / venta / motivo legítimo y serio] — contrato del [fecha], vivienda en [dirección]
Muy señores míos:
En mi calidad de propietario, les notifico preaviso para el vencimiento del contrato, el [fecha], en aplicación del artículo 15 de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989.
[Recuperación] Este preaviso se motiva por la recuperación de la vivienda en beneficio de [nombre, dirección], [parentesco], que la destinará a su residencia principal por [justificación].
[Venta] Este preaviso se motiva por la venta de la vivienda al precio de [importe] €, en las condiciones siguientes: [condiciones]. Vale como oferta de venta a su favor, válida dos meses desde su recepción, conforme al II del artículo 15.
[Motivo legítimo] Este preaviso se motiva por [exposición precisa de los hechos].
El plazo expira en el vencimiento citado; el alquiler y los gastos se deben hasta la entrega de llaves. Se adjunta la nota informativa prevista por la ley.
Atentamente,
[Fecha — Firma del propietario]
El preaviso se juega en la prueba de recepción: MaisonMail puede imprimir y expedir su carta mediante un servicio certificado disponible. El mercado de origen, los plazos, el seguimiento y el acuse de recibo se confirman antes del pago. Vea también: preaviso del inquilino al propietario.
5. Después del preaviso
- El inquilino puede irse en cualquier momento durante el plazo, pagando solo el tiempo ocupado.
- Si ejerce la preferencia (venta), la venta sigue los plazos legales (2 meses, 4 con préstamo).
- Impugnación: el inquilino puede acudir al juez; un preaviso fraudulento expone a multa (hasta 6 000 € para un particular) y a daños y perjuicios.
- Al vencimiento, acta de salida y devolución de la fianza en los plazos legales.
6. Errores frecuentes
- Contar el plazo desde el envío y no desde la recepción.
- Omitir menciones obligatorias (beneficiario de la recuperación, precio de venta, nota informativa): nulidad.
- Ignorar la protección del inquilino mayor y modesto.
- Dar preaviso en mitad del contrato o por un motivo fuera de la lista.
- Recuperación ficticia o venta jamás realizada: multa penal e indemnización al inquilino.
En resumen: el preaviso del propietario solo existe para el vencimiento, con 6 meses (3 en amueblada), tres motivos taxativos y un formalismo estricto — menciones completas, nota adjunta, prueba de recepción. Anticipe el calendario, verifique la protección del inquilino y asegure la entrega por certificado o comisario: la sanción de un preaviso mal hecho son tres años más de contrato.
Fuentes oficiales
Referencias utilizadas y enlaces a las normas vigentes.
- Préavis et formalités du congé donné par le bailleur (F929)Service-Public.fr
- Donner congé à son propriétaire (F1168)Service-Public.fr
Información actualizada a la fecha de la última verificación. Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento jurídico; para una situación compleja, consulta a un profesional cualificado.
Preguntas frecuentes
¿Puedo dar preaviso a mi inquilino en cualquier momento?
No. El preaviso del propietario solo surte efecto al vencimiento del contrato, con al menos 6 meses de antelación en vivienda vacía (3 meses en amueblada), y solo por tres motivos: recuperación para vivir en ella, venta de la vivienda o motivo legítimo y serio (impagos repetidos, molestias).
¿Qué debe contener un preaviso por venta?
El precio y las condiciones de la venta: el preaviso vale como oferta al inquilino, que dispone de 2 meses para aceptarla (derecho preferente en vivienda vacía). Sin esas menciones, el preaviso es nulo. Debe adjuntarse la nota informativa legal.
Mi inquilino es mayor y de renta modesta: ¿puedo dar preaviso?
Si el inquilino tiene más de 65 años y recursos por debajo de los topes reglamentarios, el preaviso solo es válido si le ofrece un realojo adaptado y cercano — salvo que usted mismo tenga más de 65 años o recursos modestos.
El inquilino no recogió la carta certificada, ¿vale el preaviso?
No: el plazo corre desde la recepción efectiva. Una carta certificada no reclamada no produce efecto. En caso de duda, haga notificar el preaviso por comisario de justicia — la notificación equivale a recepción.
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