Exigir obras al propietario en Francia: obligaciones, requerimiento y carta modelo
Calefacción averiada, filtraciones, vivienda indigna: las obras más allá del mantenimiento corriente corresponden al propietario (art. 6 de la ley de 6 de julio de 1989, decreto de decencia 2002-120). Cómo pedir las reparaciones, modelo de requerimiento por certificado con acuse de recibo y recursos (comisión de conciliación, juez, multa coercitiva).
Respuesta rápida
El propietario debe entregar una vivienda digna y mantenerla en estado de servir: todas las obras más allá del mantenimiento corriente le corresponden (art. 6 de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989; decreto de decencia n.º 2002-120). Caldera muerta, filtraciones, electricidad peligrosa, ventanas inservibles: comuníquelo por escrito, luego envíe un requerimiento por certificado con acuse de recibo con plazo de ejecución. Sin reacción, comisión departamental de conciliación (gratuita) y después juez, que puede ordenar las obras bajo multa coercitiva y reducir el alquiler. Sobre todo: nunca deje de pagar el alquiler por su cuenta.
| Para quién | Inquilinos de una vivienda vacía o amueblada que necesita reparaciones |
| Base legal | Art. 6 de la ley n.º 89-462; decreto n.º 2002-120 (decencia) |
| A cargo del propietario | Obras mayores, vetustez, adecuación a normas, decencia |
| A cargo del inquilino | Mantenimiento corriente y pequeñas reparaciones (decreto n.º 87-712) |
| Método | Aviso escrito → requerimiento certificado → conciliación → juez |
| Posibles condenas | Obras bajo multa, reducción del alquiler, daños y perjuicios |
| Errores frecuentes | Retener el alquiler, quedarse en lo oral, no documentar |
1. Quién paga qué: la línea divisoria
Propietario:
- Estructura y envolvente: tejado, muros, filtraciones, impermeabilización.
- Equipos vetustos: caldera, termo, radiadores, tuberías.
- Adecuación a normas: electricidad o gas peligrosos, ventilación.
- Decencia: sin plagas, calefacción suficiente, agua caliente, aberturas en buen estado.
Inquilino (decreto n.º 87-712): mantenimiento corriente y pequeñas reparaciones — juntas, bombillas, revisión anual de la caldera (si el contrato lo prevé), desatascos simples, jardinería.
La vetustez (desgaste normal) queda a cargo del propietario: un equipo al final de su vida no es una «reparación locativa».
2. Preparar el expediente antes de escribir
- Fotos y vídeos fechados de los defectos.
- Intercambios previos (SMS, emails) que muestren que el propietario está informado.
- Diagnósticos y actas de entrega que mencionen el equipo.
- En su caso, informe de un profesional (calefactor, fontanero) valorando la reparación.
3. Modelo de requerimiento de obras
Asunto: Requerimiento de ejecución de obras — vivienda en [dirección]
Muy señores míos:
Como inquilino de la vivienda citada, les comuniqué el [fecha] los siguientes defectos: [descripción — p. ej. avería de la caldera, filtraciones en el dormitorio, instalación eléctrica defectuosa]. Hasta hoy no ha habido intervención alguna.
En aplicación del artículo 6 de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989, estas reparaciones, que exceden el mantenimiento corriente, les corresponden, así como la entrega de una vivienda digna en el sentido del decreto n.º 2002-120.
Les requiero en consecuencia para que hagan ejecutar las obras necesarias en un plazo de [15/30] días desde la recepción de la presente. En su defecto, acudiré a la comisión departamental de conciliación y después al juez, que podrá ordenar las obras bajo multa coercitiva, reducir el alquiler e indemnizarme por el perjuicio sufrido.
Adjunto fotografías y documentos que acreditan los defectos.
Atentamente,
[Fecha — Firma]
Para dar fecha oficial a su solicitud, MaisonMail puede imprimir y expedir su requerimiento mediante un servicio certificado disponible. El mercado de origen, los plazos, el seguimiento y el acuse de recibo se confirman antes del pago. Vea también: redactar un requerimiento formal.
4. Por qué importa el certificado con acuse de recibo
- Prueba que el propietario lo sabe: punto de partida de su responsabilidad y del perjuicio indemnizable.
- El plazo de ejecución que usted fija corre desde la recepción.
- Ante el juez, el requerimiento desatendido acredita la inacción del propietario.
5. Si el propietario no hace nada
- Comisión departamental de conciliación o conciliador de justicia: gratuito, carta simple, a menudo eficaz.
- Juez de protección: obras bajo multa coercitiva (importe por día de retraso), reducción del alquiler mientras duren los defectos, daños y perjuicios.
- Salud o seguridad amenazadas: denuncia al servicio de higiene del ayuntamiento o a la ARS — una orden de insalubridad suspende el alquiler de pleno derecho.
- CAF: en vivienda indigna puede retener la ayuda a la vivienda hasta la puesta en conformidad.
Durante todo el proceso, pague el alquiler: solo una decisión judicial o una orden administrativa puede dispensarle.
6. Errores frecuentes
- Retener el alquiler por su cuenta: motivo de resolución del contrato en su contra.
- Tratarlo todo por teléfono: ninguna prueba de que el propietario esté informado.
- Encargar las obras sin acuerdo ni sentencia, esperando un reembolso.
- Confundir mantenimiento corriente y vetustez y pagar lo que corresponde al propietario.
- Esperar meses sin documentar: el perjuicio indemnizable empieza con el requerimiento.
En resumen: las obras más allá del mantenimiento corriente corresponden al propietario (art. 6, ley de 1989). Documente los defectos, avise y requiera por certificado con acuse de recibo con plazo. Sin reacción: conciliación gratuita y después juez — obras bajo multa, alquiler reducido, perjuicio indemnizado. Y siga pagando el alquiler hasta que una decisión diga lo contrario.
Fuentes oficiales
Referencias utilizadas y enlaces a las normas vigentes.
- Bail d'habitation : travaux à la charge du propriétaire (F31699)Service-Public.fr
- Entretien courant et réparations à la charge du locataire (F31697)Service-Public.fr
Información actualizada a la fecha de la última verificación. Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento jurídico; para una situación compleja, consulta a un profesional cualificado.
Preguntas frecuentes
¿Qué obras corresponden al propietario?
Todo lo que supera el mantenimiento corriente: estructura, tejado, filtraciones, sustitución de una caldera o termo vetustos, adecuación de una instalación eléctrica peligrosa, persianas o ventanas inservibles, y cuanto exija la decencia de la vivienda. El inquilino solo asume las pequeñas reparaciones y el mantenimiento corriente del decreto n.º 87-712.
¿Puedo dejar de pagar el alquiler hasta que se hagan las obras?
No, nunca por iniciativa propia: incurriría en incumplimiento y arriesgaría la resolución del contrato. Solo el juez puede autorizar una reducción o consignación del alquiler. Siga pagando y haga constatar los defectos.
El propietario ignora mi requerimiento, ¿qué hago?
Acuda gratis a la comisión departamental de conciliación o a un conciliador de justicia; si fracasa, el juez puede ordenar las obras bajo multa coercitiva, reducir el alquiler e indemnizarle. Si la salud o la seguridad peligran, denuncie también la vivienda al servicio de higiene municipal o a la ARS.
¿Y en caso de urgencia (fuga, calefacción averiada en invierno)?
Avise de inmediato al propietario por cualquier medio, doble con un certificado con acuse de recibo y documéntelo todo (fotos, facturas). Solo haga ejecutar las obras usted mismo como último recurso: sin acuerdo del propietario o del juez, el reembolso no está garantizado.
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