追討欠租:房東的催款、催告與救濟路徑(附信函範本)

快速答案

欠租要快速、書面處理:第一次逾期即友好催款,隨後掛號信附回執催告(自此起算法定利息——《民法典》第 1344 條),有擔保人則同步抄送;再向租金違約保險申報,房客領取住房補貼的須向 CAF 申報。仍不繳清,由司法執達員送達支付令,啟動解約條款(6 週期限),最後才是保護事務法官。追索時效 3 年——但每個月都很關鍵。任何滯納金都不得向房客收取。

1. 第一次逾期就要行動

• 第 5–10 天:電話催款並補一封普通信件——許多欠租只是偶發事故(換了帳戶、轉帳失敗)。
• 困難只是暫時的,可書面提議分期計畫:簽字的協議勝過一場官司。
• 實用熱線:「SOS loyers impayés」(0805 16 00 75),免費為房東和房客提供諮詢。

部分欠付與全額欠付同樣對待:別讓「小額尾款」常態化。

2. 催告函:案卷的樞紐

以掛號信附回執寄出,它:

• 固定請求日期,並起算法定利息(《民法典》第 1344 條);
• 向保險、CAF 和法官證明您的勤勉;
• 副本寄給擔保人,對其同時催告。

寫明債務明細(月份、金額、雜費)、清償期限(8–15 天),以及逾期不付的下一步。

3. 欠租催告函範本

主旨:催告——欠付租金,房屋地址 [地址]

敬啟者:

儘管本人已於 [日期] 催款,下列租金及雜費仍未支付:[明細——月份、金額],截至 [日期] 共欠 [金額] 歐元。

依據《民法典》第 1344 條,特此催告您自收到本函之日起 [8/15] 天內付清上述款項。法定利息自即日起算。

期限內既不付款也未就分期達成一致的,本人將追索您的擔保人、向相關機構申報欠租,並依租約解約條款請司法執達員送達支付令,一切法律後果(解約、驅逐、追償)由此展開。

本人仍願意協商友好解決方案。

此致 敬禮

[日期 — 簽名]

需要一份署期、可對抗的催告函?MaisonMail 可透過可用的掛號服務列印並寄送您的信件。寄出市場、時效、追蹤與回執均在付款前確認。另見:撰寫正式催告函。

4. 擔保人、保險、CAF:所有槓桿一起拉

• 擔保人:掛號信附回執催告擔保人,由其代房客付款;Visale 擔保須在規定期限內線上申報。
• 租金違約保險(GLI):在契約期限內申報(通常最遲欠租 2–3 個月)——申報遲了賠付可能打折。
• CAF / MSA:房客領取住房補貼的,申報欠租是強制義務;清償計畫期間補貼可保留並直接付給房東。

5. 程序:支付令,然後法官

1. 司法執達員依解約條款送達支付令:房客有 6 週付清。
2. 逾期則傳喚至保護事務法官:確認解約、驅逐、判付欠款;善意房客可獲寬限。
3. 只追債(房客已搬走)可走支付令簡易程序:快而省。
4. 押金在租約結束時抵扣——租期中不得動用。

6. 常見錯誤

• 拖三個月才發第一封信:債務變成壞帳。
• 收取違約金或催款費:禁止。
• 忽略擔保人或保險的申報期限。
• 私力救濟(換鎖、斷水):構成犯罪。
• 全靠口頭:沒有催告,利息與勤勉證明都無從談起。

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總結:立即催款,掛號信附回執催告並抄送擔保人,向保險或 CAF 申報,必要時支付令(6 週)加法官。時效三年、違約金不可收——每一步都要落在紙面上。