房东向租客发出解约通知(congé):出售、收回自住、正当理由——预告期与信函模板

快速答案

法国房东不能随意「解约」:只能在租约到期时发出解约通知(congé),空房需提前 6 个月(带家具 3 个月),且必须符合 1989 年 7 月 6 日法律第 15 条的三种理由之一:收回自住(本人或指定近亲)、出售(通知即构成向租客的售房要约,租客享有 2 个月优先权),或正当且严肃的理由。形式亦有法定要求——挂号信附回执、司法执达员送达或当面交付签收——预告期自收到起算。内容不全、逾期或虚假的通知无效,租约继续。

1. 三种理由,一个不能多

• 收回自住:限房东本人或法定近亲(配偶、民事伴侣、同居一年以上者、直系尊亲属与卑亲属及配偶的直系亲属)。通知须写明受益人姓名、住址及收回的真实、严肃性——事后必须实际入住,否则面临罚款。
• 出售:空房租赁中,通知即构成售房要约(必须写明价格与条件);租客有 2 个月行使优先购买权。带家具租赁则为单纯的出售解约,无法定优先权。
• 正当且严肃的理由:屡次欠租、扰邻、违规转租等——发生争议时由法官认定。

2. 时间表:无效的头号原因

• 通知必须在空房租约到期前至少 6 个月送达租客(带家具 3 个月):算的是收到,不是寄出。
• 无人领取的挂号信不生效——事关重大时,司法执达员送达才稳妥。
• 通知迟了 = 租约自动续期 3 年(带家具 1 年):请留足提前量。
• 购入在租房屋的:特别期限会推迟首次可发出的收回或出售通知——核对购房日期。

3. 受保护租客

65 岁以上且收入低于法定上限的租客:必须同时提供与其需要和能力相符、就近的安置住房,通知才有效。例外:房东本人也超过 65 岁或收入微薄。保护条件以租约到期日为准。

4. 解约通知模板(合规结构)

主题:因 [收回自住 / 出售 / 正当且严肃的理由] 发出解约通知——[日期] 签订的租约,房屋地址 [地址]

敬启者:

本人作为出租人,依据 1989 年 7 月 6 日第 89-462 号法律第 15 条,特此通知租约于到期日 [日期] 终止。

[收回自住] 本通知的理由为收回房屋供 姓名、住址作为主要居所使用,理由如下:[说明]。

[出售] 本通知的理由为出售该房屋,价格 [金额] 欧元,条件如下:[条件]。依第 15 条第 II 款,本通知构成向您发出的售房要约,自收到之日起两个月内有效。

[正当理由] 本通知的理由为:[事实的具体陈述]。

预告期于上述到期日届满;租金及杂费应付至交还钥匙之日。随函附上法定信息说明书。

此致 敬礼

[日期 — 房东签名]

解约通知成败全在送达凭证:MaisonMail 可通过可用的挂号服务打印并寄送您的信件。寄出市场、时效、追踪与回执均在付款前确认。另见:租客向房东发出退租通知。

5. 通知发出之后

• 预告期内租客可随时搬走,只付实际居住期间的租金。
• 租客行使优先购买权(出售)的,交易按法定期限进行(2 个月,贷款购房 4 个月)。
• 异议:租客可诉诸法官;被认定虚假的通知将面临罚款(自然人房东最高 6000 欧元)及损害赔偿。
• 到期时办理退房清点,并在法定期限内退还押金。

6. 常见错误

• 从寄出而非收到起算预告期。
• 漏写法定内容(收回受益人、售价、信息说明书):无效。
• 忽视年长低收入租客的保护。
• 租期中途发通知,或理由不在法定清单内。
• 虚假收回或从未实际出售:刑事罚款并赔偿租客。

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总结:房东解约只能针对租约到期,预告 6 个月(带家具 3 个月),三种法定理由,形式严格——内容完整、附说明书、留送达凭证。排好时间表、核查租客保护,用挂号信或执达员确保送达:一份不合格的通知,代价是再续三年租约。