Récupérer son dépôt de garantie : délais, pénalité de 10 %, lettre

Réponse rapide

En France, le propriétaire doit restituer votre dépôt de garantie dans un délai d'1 mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ou de 2 mois en cas de retenues pour dégradations. Passé ce délai, en vertu de la loi ALUR (art. 22 de la loi du 6 juillet 1989), le dépôt dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard entamé — automatiquement, sans mise en demeure préalable. Pour le réclamer, envoyez une lettre recommandée AR ; en cas d'impayé, une mise en demeure puis le tribunal.

Le dépôt de garantie est l'argent du locataire — le propriétaire ne fait que le détenir. Pourtant, les restitutions tardives ou partielles comptent parmi les litiges locatifs les plus fréquents. La loi est clairement de votre côté ; voici comment le récupérer.

1. Les délais légaux

Le compteur démarre le jour de la remise des clés (en main propre ou par recommandé AR) au propriétaire ou à son mandataire.

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée — aucune dégradation, rien à retenir.
• 2 mois si le propriétaire justifie des retenues pour dégradations, loyers ou charges impayés.

Le propriétaire ne peut retenir que des sommes justifiées (devis, factures, états des lieux). En copropriété, il peut conserver une provision allant jusqu'à 20 % jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, puis restituer le solde.

2. La pénalité de 10 % par mois

C'est votre levier le plus fort. En vertu de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (renforcé par la loi ALUR) :

• Pour chaque mois de retard entamé, le dépôt dû est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges.
• La pénalité court automatiquement dès le lendemain de l'échéance — aucune mise en demeure n'est requise pour la faire courir.
• Exception : elle n'est pas due si le retard résulte de l'absence de communication de votre nouvelle adresse au propriétaire. Communiquez-la donc toujours.

Exemple : loyer de 800 € hors charges, dépôt restitué avec 3 mois de retard → pénalité de 3 × 80 € = 240 € en plus du dépôt.

3. Étape 1 — la lettre de réclamation recommandée

Commencez par une demande claire et datée en recommandé AR :

Objet : Restitution du dépôt de garantie — [adresse du logement]

Madame, Monsieur,

J'ai remis les clés du logement situé [adresse] le [date]. L'état des lieux de sortie était [conforme / avec les réserves suivantes].

Le délai légal de restitution de mon dépôt de garantie de [montant] € est désormais dépassé. Je vous demande donc de me le restituer sans délai, majoré le cas échéant de la pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé, prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Ma nouvelle adresse est [adresse] et mon RIB est joint pour le virement.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Date — Signature]

Joignez un RIB et indiquez votre nouvelle adresse — cela retire au propriétaire sa seule excuse et l'exception à la pénalité.

4. Étape 2 — la mise en demeure

Si la lettre recommandée reste sans réponse, envoyez une mise en demeure — une lettre recommandée AR plus ferme fixant un délai final (par ex. 8 jours) et annonçant une action en justice. C'est aussi le document qui fait courir les intérêts de retard. Voir notre guide sur le modèle de mise en demeure.

5. Étape 3 — saisir les recours

• Commission départementale de conciliation (CDC) : gratuite, amiable, spécialisée dans les litiges locatifs — une bonne étape avant le tribunal.
• Injonction de payer devant le tribunal judiciaire : procédure simplifiée pour obtenir une ordonnance de paiement d'une créance certaine comme un dépôt non restitué.
• Pour les montants jusqu'à 5 000 €, la voie simplifiée est rapide et ne nécessite pas d'avocat.

6. Pourquoi le recommandé AR est essentiel

• La remise des clés elle-même doit être prouvée (recommandé AR ou état des lieux signé) — elle fait courir le délai d'1 ou 2 mois.
• La lettre de réclamation AR prouve la date à laquelle vous avez réclamé le dépôt, que le tribunal et la commission de conciliation demanderont.
• C'est la base indispensable de l'injonction de payer.

Vous vivez à l'étranger ou avez déjà quitté la France ? MaisonMail peut imprimer et expédier votre lettre de réclamation ou de mise en demeure au propriétaire via un service recommandé disponible. Le marché d'origine, les délais, le suivi et l'avis de réception sont confirmés avant le paiement.

7. Erreurs fréquentes

• Ne pas communiquer votre nouvelle adresse : vous perdez l'exception à la pénalité de 10 % et vous ralentissez tout.
• Accepter des retenues vagues sans devis ni factures — le propriétaire doit justifier chacune.
• Réclamer par téléphone ou e-mail seulement : aucune date prouvable pour le tribunal.
• Attendre trop longtemps : l'action en restitution se prescrit par 3 ans.
• Oublier la pénalité : beaucoup de locataires ne réclament que le dépôt et laissent les 10 % par mois.

---

En résumé : votre dépôt doit revenir sous 1 ou 2 mois, et chaque mois de retard ajoute 10 % du loyer — automatiquement. Une réclamation recommandée AR avec votre nouvelle adresse et un RIB, suivie au besoin d'une mise en demeure et de la commission de conciliation ou d'une injonction de payer, est la voie éprouvée. Ce sont les dates de réception qui rendent la pénalité et l'action en justice incontestables.